06Th6
TRANH CHẤP LỐI ĐI CHUNG CÓ PHẢI LÀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI?
Câu hỏi: chúng tôi có 5 hộ gia đình có một lối đi chung để đi ra ngoài đường lớn, lối đi chung đó ngày trước được xây dựng ở phía sau do 5 gia đình tự ý bỏ một phần đất để xây, tuy nhiên nay phần đất đó Nhà nước đã thu hồi nên chúng tôi thống nhất tạo lối đi chung ở đằng trước; lối đi chung mới này do chúng tôi thoả thuận với nhà ông A xin ông A cho một phần đất, ông A đã đồng ý. Chúng tôi sử dụng ổn định được 5 năm thì ông A đòi lại phần đất đó, yêu cầu trả lại tình trạng ban đầu, trong trường hợp này chúng tôi phải làm sao?
1. Lối đi chung được hiểu như thế nào?
Hiện nay pháp luật chưa định nghĩa lối đi chung là gì vì vậy có thể hiểu đơn giản lối đi chung là phần đất mà các cá nhân, hộ gia đình tự nguyện dành một phần đất phục vụ cho việc đi lại. Có 2 trường hợp về tranh chấp lối đi chung:
Trường hợp 1: Tranh chấp lối đi chung do nhà bên ngoài không tạo điều kiện dành một phần đất để làm lối đi chung nữa khiến cho các nhà bên trong không thể đi lại nên xảy ra tranh chấp (lối đi qua). Tranh chấp này là tranh chấp dân sự có liên quan đến đất đai.
Trường hợp 2: Tranh chấp lối đi chung do lấn chiếm đất giữa các chủ sử dụng đất liền kề. Trong quá trình sử dụng lối đi chung, các chủ sử dụng vô tình hay cố ý có hành vi lấn chiếm đất của nhau và xảy ra tranh chấp. Đây được coi là tranh chấp đất đai theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, theo đó tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
2. Giải quyết tranh chấp lối đi chung
Trường hợp 1: tranh chấp dân sự có liên quan đến đất đai
Lối đi chung là lối duy nhất để các hộ dân bên trong đi lại thì được gọi là lối đi qua, theo đó khi và chỉ khi không còn lối nào để đi ra đường công cộng thì cá nhân, hộ gia đình có quyền yêu cầu mở lối đi qua đất của họ và người được yêu cầu phải chấp thuận (Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015).
Tuy nhiên, việc chấp thuận này không có nghĩa là người được yêu cầu buộc phải hiến một phần đất của mình làm lối đi chung, luật quy định người được hưởng lối đi đó phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu ảnh hưởng quyền, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Vậy việc đền bù này không làm thay đổi quyền sử dụng đất của chủ sở hữu với phần đất dành ra cho lối đi chung, khoản tiền đó được coi là khoản tiền thoả thuận của hai bên với mục đích người bên trong được hưởng lối đi chung và người bên ngoài không có hành vi gây khó dễ trong quá trình sử dụng; trừ trường hợp các bên đồng ý thoả thuận bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp không thể thoả thuận về phương thức đền bù thì có thể lựa chọn tư vấn hoặc khởi kiện ra Toà án có thẩm quyền giải quyết. Sau khi đã có được thoả thuận hoặc có bản án có hiệu lực cuối cùng của Toà án thì phải làm thủ tục đăng ký và ghi vào sổ địa chính.
Trường hợp 2: tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất do bị lấn chiếm
Là loại tranh chấp đất đai khá phổ biến, do đó khi các bên không đạt được thoả thuận thì sẽ được giải quyết như sau:
– Hoà giải tại UBND cấp xã: đây là một thủ tục bắt buộc phải thực hiện khi các bên không tự hoà giải được (khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013). Thẩm quyền thuộc về UBND cấp xã nơi có đất.
– Khi không thể hoà giải được tại UBND cấp xã, các bên tranh chấp có thể khởi kiện tại toà hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
Trong trường hợp này, lưu ý rằng các bên buộc phải hoà giải tại UBND cấp xã trước khi làm đơn khởi kiện ra Toà án.
3. Trả lời câu hỏi của khách hàng
Dựa vào thông tin khách hàng cung cấp, Luật Huy Hoàng tư vấn như sau:
Khoản 1 Điều 254 BLDS 2015 với tên gọi quyền về lối đi qua như sau:
Các hộ gia đình phía trong có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản bên ngoài dành một phần đất khi lối đi chung đó là lối đi duy nhất của các hộ gia đình phía trong để đi ra ngoài, nghĩa là các hộ gia đình phía trong bị phần đất của chủ sỡ hữu vây bọc xung quanh khiến cho không có lối đi ra hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, khi đó lối đi chung được gọi là lối đi qua và pháp luật quy định như sau tại khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi”.
Như vậy cần xác định, ngoài lối đi ra đó thì các hộ bên trong có còn đường nào khác để đi ra nữa không, nếu đó là lối đi duy nhất thì các hộ có quyền yêu cầu ông A dành một phần đất, tuy nhiên các hộ cần có phương án đền bù phần đất này cho ông A theo quy định tại khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Nếu không đạt được thoả thuận có thể khởi kiện ra Toà án, lưu ý đây là tranh chấp dân sự có liên quan đến đất đai, do đó thủ tục hoà giải tại UBND cấp xã không phải là thủ tục bắt buộc.
Với bề dày kinh nghiệm của mình, Luật Huy Hoàng tự hào là đơn vị cung cấp các dịch vụ pháp lý nhanh và tiết kiệm chi phí nhất cho khách hàng trong việc hỗ trợ các bên hoà giải hoặc đại diện tiến hành thủ tục khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn cũng như thực hiện các dịch vụ pháp lý.
