17Th10
CÓ ĐƯỢC SANG TÊN GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO NGƯỜI DƯỚI 18 TUỔI KHÔNG?
Giao dịch dân sự là loại giao dịch phát sinh hằng ngày trong xã hội. Tùy vào từng loại giao dịch mà pháp luật có quy định chi tiết về nội dung cũng như hình thức của nó. Chủ thể dưới 18 tuổi là chủ thể chưa có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, do vậy trong 1 số loại giao dịch sẽ có giới hạn cũng như các quy định riêng. Một vấn đề được khá nhiều người quan tâm hiện nay là dưới 18 tuổi có được đứng tên trong GCN quyền sử dụng đất hay không, vì có nhiều giao dịch được thực hiện với người dưới 18 tuổi đang bị hạn chế bởi năng lực hành vi dân sự.
1.Giao dịch dân sự là gì?
Điều 116 BLDS 2015 quy định về khái niệm của giao dịch dân sự, cụ thể: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”
Theo đó, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự (Điều 385 BLDS 2015).
Về hành vi pháp lý đơn phương, có thể hiểu là sự thể hiện ý chí của một bên làm căn cứ để phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự. Ví dụ như người lập di chúc (thể hiện ý chí của một bên là người lập di chúc), hoặc ví dụ như hành vi từ chối hưởng thừa kế cũng thể hiện ý chí của một bên phát sinh quyền, nghĩa vụ.
Việc sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dưới 18 tuổi có thể thông qua hợp đồng tặng cho, hợp đồng chuyển nhượng hoặc thông qua di chúc,…….
2. Người chưa thành niên
Người chưa thành niên là người chưa phát triển hoàn thiện về thể chất và tinh thần, chưa có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ pháp lý như người đã thành niên. Căn cứ theo thể chất của người Việt Nam, pháp luật lấy mốc 18 tuổi là căn cứ xác định một cá nhân là người chưa thành niên hay không.
Cụ thể, Điều 21 BLDS 2015 quy định:
Điều 21. Người chưa thành niên
1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.
2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
Theo đó việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giao dịch liên quan đến bất động sản, do vậy để xác lập giao dịch thì cần được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
3. Về độ tuổi đứng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Pháp luật hiện nay không quy định cụ thể về độ tuổi, không phân biệt cá nhân là người thành niên, người chưa thành niên hay trẻ em mà chỉ quy định cá nhân nói chung đều được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, do vậy về nguyên tắc thì không hạn chế độ tuổi đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Về bản chất, chủ thể dưới 18 tuổi vẫn được đứng tên GCNQSDĐ bởi họ có đủ năng lực pháp luật dân sự theo pháp luật từ khi sinh ra.
Điều 16. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân
2. Mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau.
3. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết.
Tuy nhiên, khi tham gia giao kết hợp đồng giao dịch, thì phải thông qua người đại diện theo pháp luật. Ví dụ: Cha mẹ đại diện cho con vị thành niên, người giám hộ đại diện cho người được giám hộ.
Lưu ý các trường hợp sau:
– Người giám hộ không được đem tài sản của người được giám hộ để tặng cho;
Do vậy, pháp luật dân sự khẳng định người chưa thành niên (dưới 18 tuổi) cũng là đối tượng được xác lập quyền sở hữu tài sản được hình thành từ thừa kế tặng cho, chuyển nhượng…và hoàn toàn có thể đứng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản. Pháp luật chỉ hạn chế người dưới 18 tuổi không được tự mình thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản.
Theo khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Theo đó, người có quyền sử dụng đất được quy định tại điều 5 Luật Đất đai 2013 gồm: Hộ gia đình, cá nhân; doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước…Tuy nhiên, khi nhắc đến độ tuổi thì người sử dụng đất sẽ là cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, không có giới hạn về độ tuổi của người có quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, tại điểm a khoản 1 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT khi ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp GCNQSDĐ theo quy định sau:
Với cá nhân trong nước thì ghi: “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “Giấy khai sinh số….”.
Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người dưới 18 tuổi không thuộc các trường hợp đó.
Bên cạnh đó, theo Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định về thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và Luật Đất đai 2013 cũng không đề cập đến độ tuổi của người đứng tên trên Giấy chứng nhận.
Như vậy, pháp luật đất đai không phân biệt hay quy định độ tuổi đứng tên GCNQSDĐ mà quy định người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất thì được cấp Sổ đỏ.
Từ quy định trên có thể thấy, pháp luật đất đai không quy định về độ tuổi đứng tên sổ đỏ mà chỉ cần người đó có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là được cấp và đứng tên sổ đỏ.
KẾT LUẬN: Từ các phân tích pháp luật về đất đai và dân sự nêu trên, việc người dưới 18 tuổi đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hợp pháp và không bị hạn chế, tuy nhiên các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất với người dưới 18 tuổi thì cần có sự đồng ý của người đại diện.
Với bề dày kinh nghiệm của mình, Luật Huy Hoàng tự hào là đơn vị tư vấn trình tự, thủ tục Sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dưới 18 tuổi, đại diện cho khách hàng tiến hành và xử lý các công việc trong quá trình làm việc với cơ quan nhà nước các cấp có thẩm quyền với tư cách đại diện theo uỷ quyền với dịch vụ nhanh và tiết kiệm chi phí nhất cho khách hàng. Nếu có bất kì vấn đề vướng mắc cần giải đáp cụ thể, hãy liên hệ với công ty chúng tôi để được giải đáp và hỗ trợ.
