17Th5
NHÀ Ở XÃ HỘI LÀ GÌ? ĐỐI TƯỢNG VÀ ĐIỀU KIỆN MUA, BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI?
Nhà ở xã hội ngày nay đang là vấn đề được quan tâm rộng rãi. Nhu cầu mua, bán nhà ở xã hội ngày một gia tăng tại các tỉnh, thành phố bởi giá thành thấp hơn so với nhà ở thương mại. Tuy nhiên, không phải đối tượng nào cũng được phép mua nhà ở xã hội. Vậy nhà ở xã hội là gì? Đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội? Cùng Luật Huy Hoàng tìm hiểu vấn đề trên qua bài viết dưới đây
1. Nhà ở xã hội là gì?
Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở quy định: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.”
Tức nhà nước sẽ hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội, người mua nhà sẽ được hưởng mức giá ưu đãi hơn so với những căn hộ thuộc diện thương mại.
Hiện nay, nhà ở xã hội gồm các loại sau:
– Nhà ở xã hội là nhà chung cư: Diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25m2 sàn, tối đa là 70m2 sàn.
– Nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng: Diện tích nhà ở không quá 70m2
2. Ai được mua Nhà ở xã hội
Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, để được mua nhà ở xã hội thì cần thỏa mãn 02 điều kiện sau:
(1) Điều kiện cần
Thuộc 01 trong 09 đối tượng sau đây:
– Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
– Hộ gia đình (HGĐ) nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
– HGĐ tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
– Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị (hộ nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng);
– Người lao động (NLĐ) đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
– Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
– Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
– Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ nhưng không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật quy định tại Khoản 5 Điều 81 và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ;
– HGĐ, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
(Theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014).
(2) Điều điện đủ
Các đối tượng được mua nhà ở xã hội cần đáp ứng các điều kiện như sau:
– Điều kiện về nhà ở:
Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong HGĐ thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.
– Điều kiện về cư trú:
+ Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội;
+ Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội.
– Điều kiện về thu nhập:
Phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên đối với các đối tượng sau:
+ Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
+ NLĐ đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
+ Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
+ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
Lưu ý: Không yêu cầu đáp ứng điều kiện về thu nhập bao gồm các đối tượng sau:
+ Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
+ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ mà không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật và chưa có nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ;
+ HGĐ, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
(Điều 51 Luật Nhà ở 2014)
3. Nhà ở xã hội có được bán như thế nào?
a. Trường hợp bán nhà ở có sẵn hoặc nhà ở xã hội hình thành trong tương lai
Theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn.
Trong đó:
– Việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
+Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có giấy phép xây dựng;
+ Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở;
+ Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt;
+ Đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;
+ Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn theo quy đinh.
– Bán nhà ở xã hội có sẵn cần tuân thủ các điều kiện sau:
+ Khu vực nhà ở để bán đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;
+ Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn;
+ Nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
+ Nhà ở đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
+ Nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b. Bán lại nhà ở xã hội
Điều kiện bán nhà ở xã hội được quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở 2014 như sau:
“Điều 62. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội
1. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.
2. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.
3. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.
4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.
6. Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.
Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật này.”
Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên thì sẽ không được mua bán nhà ở xã hội trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội cho chủ đầu tư. Nếu chưa đủ 05 năm mà muốn bán thì chỉ có thể bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội.
– Đặc biệt, chỉ được mua bán bình thường theo cơ chế thị trường sau 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân. Nếu người mua là đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì giá bán tối đa chỉ bằng giá bán của nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
– Trong trường hợp không có muốn bán nhà thì vẫn có thể thực hiện cho thuê nhà ở xã hội được vì hiện tại luật chỉ quy định cấm việc bên đang thuê và thuê mua nhà ở xã hội thì không được cho thuê lại. Không có quy định cấm hay hạn chế người mua nhà ở xã hội cho thuê lại nhà ở xã hội này.
Trên đây là bài tư vấn của LUẬT HUY HOÀNG về Đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội. Hy vọng bài viết mang đến thông tin bổ ích cho quý khách hàng
Mọi thắc mắc cần giải đáp hoặc muốn trải nghiệm dịch vụ pháp lý vui lòng liên hệ chúng tôi theo thông tin sau:
