20Th7
QUY ĐỊNH VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN “HAI GIÁ” HIỆN NAY
Ngày nay khi xã hội càng phát triển, việc mua bán bất động sản ngày càng diễn ra nhộn nhịp hơn khi hàng ngày có rất nhiều dự án bất động sản được hình thành. Do đó quy định của pháp luật về giao dịch mua bán bất động sản cũng ngày càng được hoàn thiện hơn đề giúp cho các giao dịch mua bán đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên.
Như các quy định của pháp luật về dân sự nói chung, về đất đai, nhà ở và thuế nói riêng. Đặc biệt là các quy định của pháp luật về các loại thuế, phí khi mua bán bất động sản mà chủ yếu trong đó là thuế thu nhập cá nhân.
Mặc dù các cơ quan quản lý thuế từ Tổng cục thuế, Cục thuế các tỉnh, thành phố hay Chi cục thuế các quận, huyện, thị xã đã ban hành rất nhiều các văn bản có liên quan yêu cầu các bên khi giao dịch mua bán bất động sản có nghĩa vụ kê khai đúng giá trị thực tế mua bán để làm căn cứ tính thuế nhưng trên thực tế trong quá trình người dân tiến hành công chứng, chứng thực Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tình trạng hiện nay việc để giá mua bán trên Hợp đồng thấp hơn giá trị thực tế mà hai bên thoả thuận là tình trạng khá phổ biến và không còn xa lạ gì. Và mọi người hay nói với nhau văn tắt bằng hai từ “HAI GIÁ”.
Việc các bên để giá trị thấp hơn trong Hợp đồng công chứng, chứng thực phát sinh rất nhiều hậu quả pháp lý mà các bên không thể lường trước trong quá trình thực hiện thủ tục sang tên, cụ thể như sau:
1. Trường hợp các bên không tranh chấp
Trường hợp sau khi ký công chứng Hợp đồng mua bán mà không có tranh chấp, thì một trong hai bên sẽ tiến hành thủ tục làm thủ tục sang tên. Lúc này khi hồ sơ sang tên của hai bên được chuyển sang cơ quan thuế để tính thuế, khi cán bộ thuế thẩm định về giá chuyển nhượng mà hai bên để trong hợp đồng nếu phát hiện có dấu hiệu gian dối, cơ quan thuế sẽ yêu cầu các bên lên làm việc để giải trình và cam kết về giá chuyển nhượng này xem có đúng hay không.
Trong quá trình chuyển nhượng chỉ cần một trong các bên nói đây không phải giá thực tế ngay lập tức cơ quan thuế sẽ lập biên bản và yêu cầu các bên phải kê khai đúng giá thực tế mua bán là bao nhiêu.
Và nếu nghiêm trọng hơn sẽ yêu cầu hai bên phải ký lại hợp đồng công chứng với đúng giá thực tế. Lúc đó hai bên sẽ rất mất thời gian để tiến hành ký huỷ hợp đồng mua bán cũ sau đó ký lại hợp đồng mua bán mới. Và sẽ phải nộp lại hồ sơ sang tên sau khi đã ký lại công chứng/ chứng thực.
Việc này sẽ làm cho hai bên tốn thêm chi phí và quan trọng hơn là rất mất thời gian của hai bên.
2. Trường hợp các bên xảy ra tranh chấp
Trường hợp nếu sau khi ký công chứng các bên xảy ra tranh chấp dẫn đến việc không thể tiến hành được việc sang tên cho bên mua, trường hợp này chỉ còn một cách duy nhất là khởi kiện tại toà và giải quyết theo thủ tục tố tụng.
Trên thực tế đã có không ít những vụ án đã được giải quyết về vấn đề tranh chấp giá chuyển nhượng, có những trường hợp thì hai bên có hợp đồng viết tay riêng về giá thực tế, nhưng cũng có những trường hợp hai bên không có giấy tờ viết tay về giá thực tế là bao nhiêu.
Bên cạnh đó cũng không có giấy tờ gì chứng minh là hai bên đã thanh toán hết cho nhau về tổng số tiền mua bán thực tế hay chưa vì có những trường hợp các bên chia thành nhiều đợt thanh toán, mỗi đợt thanh toán bằng tiền mặt và không làm giấy biên nhận tiền. Khi ra toà thì mỗi bên lại khai khác nhau về giá trị thực tế của thửa đất.
Bản án mới nhất gần đây mà Luật Huy Hoàng cập nhật được xét xử từ cấp sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm và cuối cùng là Toà án nhân dân tối cao xét xử và ra bản án thì tuyên: Hợp đồng vô hiệu do giả dối.
Khi Hợp đồng bị tuyên là vô hiệu và nếu các bên không yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý thì theo quy định của pháp luật các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Và để theo được thủ tục tố tụng từ giai đoạn sơ thẩm cho đến cuối cùng thì các bên sẽ phải mất rất nhiều thời gian bên cạnh đó là cả về chi phí.
3. Tư vấn của Luật Huy Hoàng
Trên thực tế khi tư vấn cho các khách hàng, có không ít khách hàng hỏi chúng tôi: Luật sư ơi liệu tôi để giá thấp hơn trong hợp đồng mua bán để nộp ít tiền đi có được không? Nhưng lại không ai hỏi rằng: Liệu để như vậy có hậu quả pháp lý gì trong quá trình làm thủ tục sang tên và sau này hay không?
Đối với những câu hỏi đó chúng tôi luôn luôn tư vấn cho khách hàng rằng: Anh chị nên để đúng giá thực tế mua bán, vì những hậu quả pháp lý sau này của nó là không ai có thể lường trước như, như trường hợp này đây.
Còn việc khách hàng để bao nhiêu trên hợp đồng công chứng là tuỳ vào sự thoả thuận của các bên, VÀ CÁC BÊN SẼ PHẢI TỰ CHỊU TRÁCH NHIỆM TRƯỚC PHÁP LUẬT VỀ NHỮNG THÔNG TIN TRONG HỢP ĐỒNG CÔNG CHỨNG ĐÓ.
Trên đây là bài viết về Quy định về mua bán bất động sản hai giá hiện nay, hy vọng rằng bài viết này sẽ mang đến những nội dung thật sự bổ ích đến khách hàng khi chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục trên thực tế. Nếu cần chúng tôi hỗ trợ dịch vụ hãy liên hệ ngay với Luật Huy Hoàng theo thông tin dưới đây.
